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Article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 : précision de la mise en demeure et limites de la procédure accélérée

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

L’efficacité du recouvrement des charges de copropriété dépend étroitement du respect des conditions formelles de la procédure accélérée au fond. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., n° 24-19.950) rappelle les exigences attachées à la mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et en circonscrit strictement le champ d’application.

Une mise en demeure insuffisamment précise exclut l’exigibilité anticipée des charges

Le litige portait sur l’assignation d’une copropriétaire en paiement de charges impayées sur le fondement de l’article 19-2 précité. Pour accueillir la demande du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel s’était fondée sur la production des procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance ainsi que d’une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte. La Cour de cassation censure cette décision. Elle rappelle que la mise en demeure constitue une condition substantielle de l’exigibilité anticipée des provisions. Celle-ci doit mentionner avec précision la nature et le montant des sommes réclamées. Il appartient aux juges du fond de vérifier non seulement le caractère détaillé de la mise en demeure, mais également la persistance de la défaillance du copropriétaire dans le délai d’un mois suivant sa notification. En l’absence de telles constatations, la décision d’appel se trouve privée de base légale au regard de l’article 19-2.

Le champ strictement limité de la procédure accélérée au fond

L’arrêt sanctionne également l’admission d’une demande distincte portant sur le remboursement de frais de déménagement engagés à l’occasion de travaux dans l’immeuble. Les juges du fond avaient estimé que cette prétention présentait un lien suffisant avec la demande principale en paiement des charges. La Haute juridiction adopte une lecture stricte du dispositif légal. Saisi selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire ne peut statuer que sur les demandes expressément visées par l’article 19-2, à savoir celles relatives aux provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, fût-elle liée aux relations financières entre le syndicat et un copropriétaire, échappe à ce cadre procédural spécifique. La décision, accessible sur Legifrance (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950), confirme ainsi l’interprétation restrictive du mécanisme dérogatoire de recouvrement des charges.
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