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Cass. 3e civ., 18 juin 2026 : encadrement strict de la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi de 1965

Publié le : 24/07/2026 24 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit immobilier et urbanisme

La procédure de recouvrement des charges de copropriété obéit à un formalisme strict, particulièrement lorsqu’est mobilisée la procédure accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Par un arrêt du 18 juin 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-19.950) en précise les contours, tant quant aux conditions d’exigibilité anticipée des charges que quant à l’étendue des demandes pouvant être soumises au président du tribunal judiciaire.

Dans quelles conditions la mise en demeure permet-elle l’exigibilité anticipée des charges ?

Saisie d’un litige opposant un syndicat des copropriétaires à une copropriétaire débitrice, la Cour de cassation recentre le débat sur la portée de la mise en demeure préalable. La cour d’appel avait retenu l’existence de procès-verbaux d’assemblées générales, d’un décompte de créance et d’une mise en demeure accompagnée d’un relevé de compte pour accueillir la demande en paiement. La Haute juridiction adopte une lecture plus exigeante du texte. Elle rappelle que la mise en demeure doit mentionner avec précision la nature et le montant des provisions réclamées. Cette exigence conditionne l’exigibilité anticipée des sommes restant dues. Il appartenait dès lors aux juges du fond de vérifier si l’acte détaillait effectivement les provisions impayées et si la copropriétaire était demeurée défaillante dans le délai d’un mois. À défaut de telles constatations, la décision se trouve privée de base légale.

La procédure accélérée au fond peut-elle accueillir des demandes indemnitaires ?

L’arrêt apporte également un éclairage sur le périmètre matériel de l’article 19-2. En l’espèce, le syndicat sollicitait en outre le remboursement de frais de déménagement engagés à l’occasion de travaux réalisés dans l’immeuble. Les juges d’appel avaient admis cette prétention en raison de son lien avec la créance de charges. La Cour de cassation censure cette approche. Elle affirme que le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, ne peut connaître que des demandes expressément visées par la loi, à savoir celles relatives aux provisions et sommes exigibles au titre des charges de copropriété. Une demande indemnitaire, même connexes aux relations financières entre les parties, excède ce champ strictement défini. Par cette décision, la Cour confirme l’interprétation rigoureuse du dispositif spécial de recouvrement des charges et encadre strictement son usage.
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